Как составить договор купли-продажи земельного участка?

О том, как я искал участок, я рассказал раньше. А в предыдущей статье я поделился своим опытом получения дополнительной информации о понравившемся земельном участке. Теперь же настало время заключения договора с владельцем земли. Ранее я покупал и продавал квартиры, а вот с землёй столкнулся впервые. Поэтому засел за всемогущий интернет и начал получать инфу.

Нужен ли нотариус для составления договора продажи участка ИЖС или СНТ?

Так же, как и с договором на машину или квартиру — для земельного вопроса теперь обращаться к нотариусу не обязательно. Такой договор продавец и покупатель могут составить «на коленке» и отнести в МФЦ.

Если договор уместился на 2 страницах, то его печатают с двух сторон одного листа и в конце Стороны ставят свои подписи. В случае, когда в соглашении указано много пунктов и на 2-х страницах его не уместить, то печатаются несколько листов. В таком случае нужно либо сшивать договор и ставить подписи сторон на корешке и в конце. Либо подписи сторон должны быть на всех страницах документа.

В моем случае, сшивать мне было лень и мы так и пришли со скрепочкой в МФЦ. Там мне предложили сшить договор, на что я конечно же согласился.

Что должно быть указанно в договоре на продажу земли?

В документе, который подписывают продавец и покупатель обычно указывают сведения об объекте недвижимости:

• Кадастровый номер
• Адрес объекта
• Кадастровая стоимость
• Вид разрешенного использования и категория земель
• Площадь участка
• Наличие временных и капитальных построек на участке
• Если постройки зарегистрированы, то их кадастровые номера.

Вся эта информация берется из выписки из ЕГРН, полученной на предыдущем этапе собственником объекта.

Далее нужно указать на основании чего участок принадлежит владельцу (например по договору купли-продажи номер___от___). В моем случае, я взял информацию из выписки и написал «на основании записи в ЕГРН от такого то числа с таким то номером.

Порядок расчетов.

В договоре необходимо указать вю механику ваших расчетов с продавцом. Укажите, какая общая стоимость участка и как она делится на этапы.

• Аванс или задаток — уплачивается для брони объекта недвижимости. Данную выплату любят агенства недвижимости — именно задаток они забирают себе в качестве вознаграждения за свои услуги. Поэтому, если будете покупать у агенства, то этот пункт у вас в договоре будет. И здесь нужно указать, что задаток вычитается из общей суммы договора. В моем же случае, я покупал у частного лица и готов был выйти на сделку сразу, поэтому задаток был не нужен и этот пункт я пропустил.
• Полная окончательная стоимость участка — обязательно указывается числом и прописью.
• Долги по участку, которые вычитаются из общей стоимостью и оплачиваются покупателем. Это могут быть взносы в СНТ, задолженность по ресурсам.
• Как будет вноситься, порядок и сумма остатка суммы по договору.

В моем случае, я всю сумму по договору доверил Сбербанку и планировал сделку по аккредитиву — именно это я и указал в своём договоре.

Что указать при оплате договора по аккредитиву?

Я открывал аккредитив в Сбербанке, поэтому здесь укажу формулировку, которую рекомендуют сотрудники банка. Если ваши расчеты проходят в другом финансовом учреждении, то лучше проконсультироваться с его сотрудниками по этому вопросу.

Формулировка при открытии аккредитива в Сбербанке, цитата из письма от сотрудника банка:

Формулировка для договора купли-продажи: 

Рекомендуемые формулировки для аккредитивной формы расчётов по Договору купли-продажи объекта недвижимости, приобретаемого за счёт собственных средств

Расчеты по настоящему Договору осуществляются посредством безотзывного покрытого аккредитива, открытого Покупателем на следующих условиях:

Банк — Эмитент и Исполняющий Банк по аккредитиву – ПАО Сбербанк.

Сумма аккредитива — __________.

Получатель: ФИО/наименование Продавца и реквизиты счета.

Срок действия аккредитива — _______ (_____) календарных дней.

Для исполнения аккредитива в ПАО Сбербанк представляется Оригинал[1] выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей право собственности Покупателя на _____ (указать объект недвижимости).

Все банковские комиссии и расходы по Аккредитиву несет Покупатель.

Залог в пользу Продавца на основании п.5 ст. 488 ГК РФ не возникает.

Бланк договора Купли-продажи земельного участка.

После исследования нескольких договоров, а так же чтения юридических сайтов в интернете, я составил договор купли-продажи, который мы с продавцом и отнесли в МФЦ для регистрации в Росреестре.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. Санкт-Петербург                                                                                 «  ___» ______ 202__г.

__________________________________________, ______года рождения, именуемый в дальнейшем «продавец«, с одной стороны,

__________________________________________,  ______ года рождения, именуемый в дальнейшем «Покупатель «, с другой стороны

Продавец и Покупатель далее вместе именуются как «Стороны«.

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи участка (далее – «Договор«) о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с Договором Продавец обязуется передать земельный участок, указанный в п. 1.2. Договора (далее – «Участок«) в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить Участок в порядке, определенным Договором.

1.2. Участок, передаваемый Покупателю, имеет следующие характеристики:

1.2.1. Кадастровый номер: __:__:_______:____

1.2.2. Кадастровая стоимость: __________ рублей.

1.2.3. Адрес: __________________________________________________________

1.2.4. Категория земель: __________________________________

1.2.5. Вид разрешенного использования: __________________________

1.2.6. Площадь земельного участка: _____________

1.2.7. Объекты капитального строительства: _______________

1.2.8. Временные сооружения: _______________________

1.3. Право собственности и характеристики Участка подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, выданной ____________________________________________________________________________________________________________________________________________

1.4. Участок принадлежит Продавцу на праве собственности в полном объеме. Основание права собственности: Договор купли-продажи земельного участка от ________________, запись в ЕГРН ________________________

1.5. Право собственности на Участок переходит к Покупателю в полном объеме.

1.6. Продавец гарантирует, что Участок полностью свободен от прав третьих лиц и не состоит в досудебном или судебном споре, под арестом, не имеет ограничений (обременений), в том числе не выступает предметом ипотеки.

2. Одобрение сделки

2.1. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора не состоит в браке и Участок не является совместно нажитым имуществом.

2.2. Покупатель гарантирует, что на момент заключения Договора не состоит в браке.

3. Стоимость участка

3.1. Полная и окончательная стоимость Участка составляет ______________________________________________ рублей.

3.2. Оплата полной стоимости Участка осуществляется через внесение денежных средств на аккредитив в банке.

3.3. Оплата Участка производится путем открытия Покупателем безотзывного и покрытого аккредитива в ПАО «Сбербанк» на полную стоимость Участка: _____________________________________________ рублей. Расходы по аккредитиву несет Покупатель.

3.3.1. Условием раскрытия аккредитива является представление Продавцом или Покупателем банку выписки из Единого государственного реестра недвижимости, в которой собственником Участка значится Покупатель и в отношении Участка в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано обременений или ограничений.

3.4. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Участок Стороны несут совместно в равных долях.

4. Регистрация перехода прав на участок

4.1. Продавец в течение 10 календарных дней с момента открытия аккредитива совершает все необходимые действия (подает документы в государственный орган, предоставляет надлежащие документы и т.д.) для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

4.2. Стороны установили, что п. 5 ст. 488 ГК РФ, в силу которого на Участок накладывается залог в пользу Продавца при оплате после перехода права собственности на Договор не распространяется.

4.3. Участок передается Покупателю в течение 10 календарных дней после регистрации перехода права собственности к Покупателю.

4.4. При передаче Участка Стороны составляют акт приема-передачи участка.

5. Ответственность сторон

5.1. Стороны несут ответственность за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своих обязанностей в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае, если Продавец передал Участок со скрытыми недостатками, которые были известны или должны были быть известны Продавцу, Продавец обязуется в течение 30 календарных дней с момента обращения Покупателя возместить все расходы, которые понес Покупатель на устранение недостатков.

6. Разрешение споров

6.1. Возникающие из Договора споры разрешаются в досудебном порядке путем направления претензионного письма. Срок рассмотрения претензионного письма составляет 10 календарных дней с момента получения. В случае, если разрешение спора в досудебном порядке признано Сторонами невозможным, спор подлежит рассмотрению в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Договор составлен в 2 экземплярах на русском языке и один экземпляр для государственного органа, осуществляющего регистрацию перехода права собственности на Участок.

7.2. Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами обязанностей по Договору.

8. Подписи и реквизиты сторон

Продавец: 

_________________________________

Адрес: ________________________________________________________________________________

Паспортные данные: ________________________________________________________________________________________________________________________

Телефон: __________________________

Банковские реквизиты: 

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

________/_________ (подпись/Ф.И.О.)

Покупатель:         

_________________________________

Адрес: ________________________________________________________________________________

Паспортные данные: ________________________________________________________________________________________________________________________

Телефон: __________________________

Банковские реквизиты: 

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

________/_________ (подпись/Ф.И.О.)

А вот есть и более простая форма договора купли-продажи, когда всё просто и дополнительные пункты не требуются: